PROYECTO DE DECLARACIÓN

La Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires manifiesta su preocupación por la Disposición nº DI-2011-977-DGIUR, emitida por el Secretario de Planeamiento del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, arquitecto Héctor Antonio Lostri, la cual autoriza la construcción de un edificio de 30,85 mts. de altura en la Av. Cramer 3151/55, resultando incompatible con la normativa de zonificación R2bI y con los artículos 4.10 y sus concordantes del Código de Planeamiento.

FUNDAMENTOS

Sra. Presidenta:

El presente proyecto tiene por objeto una declaración de preocupación por la Disposición nº DI-2011-977-DGIUR, emitida por el Secretario de Planeamiento del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, arquitecto Héctor Antonio Lostri, la cual autoriza la construcción de un edificio de 30,85 mts. de altura en la Av. Cramer 3151/55, resultando incompatible con la normativa de zonificación R2bI (que establece una altura máxima de 13.5 mts.) y con los artículos 4.10 y sus concordantes del Código de Planeamiento.

Dicha resolución consideraba aplicables respecto del predio sito en Cramer Nº 3151/55 las normas de completamiento de tejidos previstas en el Capítulo 4.10 “Completamiento de tejidos” tipo C “Parcelas flanqueadas por edificios entre medianeras y edificios de perímetro libre o semilibre”, del Código de Planeamiento Urbano.

Los/las vecinos/as damnificados/as denuncian que el GCBA ha obviado:

a- Constatar si el edificio ya existente en la Avenida Cramer Nº 3133 (Sec. 41, Manzana 114, Parcela 14), de una altura excepcional en su entorno (28,5 mts. de altura), fue autorizado a tener la misma mediante una Ordenanza de excepción; lo que en tal caso, excluiría la aplicación del artículo 4.10 del CPU vigente;

b- Tener en cuenta que el otro inmueble lindero existente en la Av. Cramer 3157 (Sec. 41, Manzana 114, Parcela 12), tiene una altura de 7 metros, menor a los 15 mts. que prescribe el Artículo 4.10. del CPU como altura mínima edificada para que proceda el completamiento de tejido irregularmente dispuesto;

c- Tener presente que para poder aplicar el completamiento de tejido Tipo C (Art. 4.10.3 del Código de Planeamiento Urbano), tal como lo hace la Disposición cuestionada, el inmueble debe lindar con «un edificio de perímetro libre o con el espacio urbano de un edificio de perímetro semilibre y, a su vez, con un edificio entre medianeras». Esta situación no ocurre en el caso.

Oportunamente, la Defensoría del Pueblo de la Ciudad se expidió mediante Resolución N° 1159/2012, en la cual decidió «Recomendar al Secretario de Planeamiento del Gobierno de la Ciudad… (que) revea la Disposición N° DI-2011-977-DGIUR a los efectos de corroborar el adecuado cumplimiento de la normativa vigente. Asimismo, se tenga en cuenta no efectuar registro de documentación de obra hasta tanto se complete dicho procedimiento…»

En su resolución la Defensoría hizo las siguientes consideraciones:

• La solicitud de permiso para permitir dar al edificio en cuestión tal altura fue evaluada por la Dirección General de Interpretación Urbanística que emitió el Dictamen nº 2887-DGIUR-2011, a través del área técnica competente, y la Disposición nº DI-2011-977-DGIUR por la cual da lugar a lo solicitado considerando aplicables las normas de completamiento de tejidos previstas en el Capítulo 4.10 “Completamiento de Tejidos”, encuadrando la propuesta en el Tipo C “Parcelas flanqueadas por edificios entre medianeras y edificios de perímetro libre o semilibre” y admitiendo materializar un volumen “Entre medianeras” hasta una altura de 10,80 m. sobre L.O., más un volumen superior separado 3 m. como mínimo del predio lindero hasta 19,12 m. de altura sobre L.O., más dos volúmenes retirados, más un nivel de servicios hasta alcanzar una altura total de 30,58m.

• La citada Disposición se emitió a pesar que el predio en cuestión está flanqueado por dos edificios entre medianeras, por lo que el Tipo C “Parcelas flanqueadas por edificios entre medianeras y edificios de perímetro libre o semilibre” evidentemente no resulta de aplicación.

• Los fundamentos de la misma, y del Dictamen nº 2887-DGIUR-2011, parecen basarse en que la vivienda unifamiliar emplazada en la parcela 12 (Cramer 3157) no es un edificio consolidado y “…se halla sujeta a una pronta renovación…”. Sin embargo, el distrito R2bI, y esta zona en particular, se caracteriza por la presencia de viviendas unifamiliares de 1 o 2 niveles y edificios de vivienda multifamiliar de poca altura, definiendo un marcado carácter residencial de baja densidad. De hecho, el edificio de la parcela 14 (Cramer 3133), con el cual pretende enrasarse el edificio que nos ocupa, es el único edificio de la manzana que supera la altura del distrito. Corresponde mencionar, asimismo, que la vivienda de Cramer 3157 se encuentra en uso, en aparentes buenas condiciones, y para la misma no se ha otorgado recientemente ningún permiso de obra que haga suponer que la misma será renovada.

• El predio en cuestión linda con dos edificios entre medianeras pero aún obviando este hecho y considerando la posibilidad que la vivienda de Cramer 3157 sea renovada, corresponde aclarar que para aplicar el enrase solicitado sería necesario que en dicho predio se construyera un edificio de perímetro libre o de perímetro semilibre. Según lo establecido en el CPU para el Distrito R2bI, los edificios de perímetro libre sólo se permiten en parcelas de 2.500 m². o un cuarto de manzana, condición que la parcela 12 no cumple porque tiene una superficie de 343m². Tampoco sería posible construir allí un edificio de perímetro semilibre ya que debe dejarse una separación mínima de 6m hacia el predio lindero y el ancho de la parcela es de 8,66 m. por lo que quedarían sólo 2,66 m. para construir.

• Los planos de Obra nueva, conteniendo la propuesta de enrase, presentados por Expediente nº 224.928/2011, aún no han sido registrados.

• A pesar de no contar con planos registrados y que el completamiento de tejidos solicitado no resulta de aplicación, la firma Tizado Propiedades está comercializando un edificio en el predio en cuestión que, según consta en la página web de la empresa, tiene las siguientes características: Edificio EOS Belgrano II, Departamentos de 1 dormitorio, planta baja con acceso y estacionamiento, cuatro unidades en los pisos 1º a 4º, dos unidades y sector de pileta y solarium en el 5º piso, pisos 6º al 9º con retiro lateral y dos unidades por piso. Esto podría generar importantes perjuicios a los posibles compradores, además de posibles incumplimientos de la Ley 2340 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que regula el ejercicio de los corredores inmobiliarios.

A pesar de las constantes denuncias de vecinos y vecinas, las obras aparentemente continuarían.

La Constitución de la Ciudad establece en sus artículos 26 y 27 el derecho de las personas a un ambiente sano y armónico, y a una urbanización ordenada que preserve el patrimonio urbanístico y arquitectónico, y su calidad visual y sonora. El artículo 31, a su vez, establece el derecho a una vivienda y hábitat adecuados. Por su parte la Ley Nº 2930 protege el derecho a preservar la identidad de los barrios.

Por todo lo expuesto, manifestamos la antedicha preocupación y solicitamos la aprobación de la presente[1].

[1] Se agradece la colaboración del asesor Martín Muñoz y de los/las vecinos/as de Cramer 3133, Cramer 3157, Vidal 3150 en la elaboración de la presente declaración, y los aportes realizados por los/as militantes de la Mesa Nacional por la Igualdad.